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要穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案

2019年10月05日09:40   來源:江蘇省住房和城鄉建設廳

  在省部級主要領導干部堅持底線思維著力防范化解重大風險專題研討班的開班式上,中共中央總書記習近平發表重要講話。在談及“未雨綢繆,精準研判、妥善應對經濟領域可能出現的重大風險”時,習近平用五句話對五方面內容進行了深刻分析,作出重要部署。

  相關專家接受中新社國是直通車采訪,進行了相關解讀。

  ——要穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案。

  首都經濟貿易大學城市經濟與公共管理學院趙秀池告訴記者,中國房地產領域的最大風險就是房價大起大落:

  大起,會導致各種投資、投機性需求涌入,房價泡沫擴大,導致系統性金融風險;

  大落,會讓購房者斷供貸款,從而帶來大量銀行壞賬,引發金融危機;

  值得注意的是,此次習近平在提及長效機制方案時使用了“實施”二字,這意味著方案并不是正在制定,而是已在案頭。

  那么長效機制方案是什么?趙秀池分析說,長效機制包括以下幾個方面:

  一是供求雙向調節,包括限購、限貸、限價以及增加土地供給等政策手段。二是實施規劃管理,發揮城市規劃、土地規劃和房地產規劃的引導作用,解決房地產供求不平衡問題。三是鼓勵房地產開發商從以人為本的新型城鎮化角度去規劃設計住宅地產、園區地產、商業地產等多元化地產,幫助民眾解決住房問題同時提供產業支撐,提高基礎設施、社會設施服務水平。四是財稅金融等政策,其中就包括房地產稅。

  趙秀池表示,要穩妥實施長效機制方案,首先需要發揮地方政府主體責任,根據當地實際情況制定政策,其次需要限制投機,讓住房回歸居住功能。第三需要發展租賃市場,建立租售并舉的住房制度。

  貝殼研究院院長楊現領分析說,長效機制不是憑空而出的,而是從過往調控政策的經驗和教訓中不斷提煉出來的,它既是對歷史的延續,一部分行之有效的(包括部分城市的限制性行政措施)政策會得以繼續實施,也有對未來新藍圖的重新設計,特別是“房住不炒”大方向下的新的機制和體制創新。

  楊現領也認為,穩妥實施的核心在于落實“一城一策”,既要通過地方的長效機制試點,不斷總結經驗,有序穩步推廣,也要在中央的“房住不炒”的大邏輯下進行,接受中央的指導和管理,同時地方也會承擔相應的責任。

  ——要加強市場心理分析,做好政策出臺對金融市場影響的評估,善于引導預期。

  中國人民大學財政金融學院副院長趙錫軍分析說,總書記之所以強調善于引導預期,是因為市場的變化反映的是方方面面的變化,市場變化的本身又會牽涉到方方面面。

  他進一步解釋說,市場的波動帶來投資者心理的波動,心理的波動帶來投資者行為的變化,投資者行為的變化帶來資金流動的變化,資金流動的變化帶來方方面面的變化,“如果沒有弄清這種變化的機理,我們對市場的把握就達不到客觀、正確、理性的科學判斷,我們的決策就能很難做到完全到位”。

  對于做好政策出臺對金融市場影響的評估,趙錫軍表示,市場反映了參與者的心理,也反映了各種各樣宏微觀的經濟形勢,投資者心理帶有一定主觀,宏微觀的經濟形勢是客觀的,怎么樣讓客觀和主觀的心理銜接,這就需要靠政策。

  他強調,如果相關政策能夠把投資者的心理引導到對經濟客觀的理性認識,這個政策就能夠實現它的目標。如果這個政策做得不合理,導致投資者主觀的認識與客觀的經濟現象、條件和形勢不一致,這個政策就會給投資者帶來預期的混亂,判斷得不清楚,導致投資者行為失常。

  因此,總書記提出的要求,意味著未來相關部門在制定政策時,不僅僅要考慮經濟形勢的變化以及政策推出的目標,而且還要考慮這些政策下放到市場后,會對投資者心理產生什么影響。要不然得到的結果可能會背道而馳。要做到這一點,就必須深入市場,了解市場主體是怎么想的。

  ——要加強市場監測,加強監管協調,及時消除隱患。

  北京師范大學新興市場研究院院長胡必亮告訴記者,要做到防風險,一個基本要求就是能夠有效地監測到風險。比如環境污染,你對它精準監測,才能有準確的判斷。在加強監測的情況下,還需要對監測情況進行統一的、精準的判斷,既不能盲目樂觀,也不能過度悲觀。

  中國企業研究院執行院長李錦告訴記者,“加強監管協調,及時消除隱患”說明總書記要求各方不是等問題出現以后再去解決,而是由事后解決向事前預測,防患于未然,把矛盾提前了解清楚,就能由被動走向主動。這也顯示未來中國防風險將把焦點前移,預防為主。而要做到焦點前移,勢必要求信息接收、反映、分析、評估,以及處置手段的前移,這需要采用新的技術和手段。

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